La nueva legislación NIIF 16 probablemente logrará que los arrendatarios de espacios de oficina a largo plazo comiencen a buscar soluciones más flexibles, afirma Alexander Garrett
Barcos y aviones, plataformas petroleras y trenes, tiendas y hoteles: todos tienen algo en común. Las empresas han adquirido estas valiosas propiedades en los últimos años a través de arrendamientos operativos, como parte de un derroche masivo de gastos que ha permitido a las empresas tener en sus manos el activo sin tener que ponerlo en su hoja de balance. A partir de enero del próximo año, esto llegará a su fin gracias a la introducción de una nueva norma internacional de contabilidad, la NIIF 16, lo que implica que los contratos de arrendamiento deberán consignarse como pasivos en la contabilidad de las empresas y ya no podrán ocultarse.
Además, en caso de que se pregunte qué tiene que ver esto con usted, aquí le presentamos otro elemento que puede agregarse a esa lista: las oficinas. Si su organización (como la mayoría de las empresas) no posee la mayoría de sus espacios de trabajo, sino que los alquila mediante contratos a largo plazo, tendrá que declarar esos pasivos en su totalidad a partir del próximo año. Para las empresas en donde los bienes raíces corporativos son una de las inversiones más importantes, esta nueva norma va a causar algunos problemas en su hoja de balance general, en algunos casos aumentará drásticamente el nivel de endeudamiento de la empresa.
Esto significará, en resumen, que es hora de una revalorización de la gestión de su arrendamiento. Muchos creen que la inocua NIIF 16 será el catalizador para alejarse de los contratos de arrendamiento a largo plazo y que acelerará la tendencia hacia espacios de trabajo flexibles a corto plazo, que, por cierto, no cubre la nueva norma.
Obligaciones del arrendamiento
La iniciativa de una nueva norma contable sobre arrendamientos se le acredita a Sir David Tweedie, quien, cuando era el presidente de la Junta de Normas Internacionales de Contabilidad, bromeaba con que “una de mis grandes ambiciones antes de morir es volar en una aeronave que realmente esté en la hoja de balance de la aerolínea”. Su punto era que casi todas las aerolíneas en ese momento alquilaban sus aviones para ocultar el verdadero alcance de su deuda.
La NIIF 16 ha tardado mucho tiempo en llegar, y su disposición clave es que, para los inquilinos u ocupantes de inmuebles, ya no habrá una distinción entre arrendamientos operativos y financieros; todos deben reportarse como ‘obligaciones de arrendamiento’. Existe una excepción: los arrendamientos a corto plazo de menos de 12 meses de duración estarán exentos siempre y cuando no haya una opción incorporada para comprar el activo al final del plazo. La IASB ha estimado que las empresas que cotizan en bolsa tienen casi $3trn(1) de deudas por arrendamientos que actualmente están fuera de su hoja de balance general.
El alcance de las nuevas obligaciones variará significativamente de una industria a otra. Una infografía visualmente cautivadora creada por Aptitude Software(2) muestra los pasivos ocultos que afectan a diferentes sectores como ‘el alquiler de activos’, y revela que la venta al por menor y la logística tienen el mayor volumen de activos alquilados.
Mientras tanto, una investigación realizada por PwC sugiere que las empresas de servicios profesionales, que rentan principalmente oficinas y carros, verán que su nivel de deuda aumentará en promedio un 42 por ciento en el mundo después de la emisión de la NIIF 16(3).
Pérdidas a largo plazo
Entonces, ¿por qué es importante? “Cuando una empresa sea parte de los arrendamientos sustanciales, el registro de nuevos activos importantes y los pasivos asociados cambiarán los niveles de apalancamiento, lo que mostrará la deuda total como más alta que antes. Cuando las empresas tengan acuerdos de préstamo basados en los niveles de deuda total, esto las llevará al incumplimientos debido al cambio contable”, explica Paul Fenner, jefe de bienes raíces de la empresa contable Moore Stephens. Una encuesta realizada entre los prestamistas en 2015(4) reveló que el 80 por ciento planea cambiar su enfoque de los acuerdos futuros, o ajustar el nivel de sus índices en los contratos crediticios después de la introducción de la NIIF 16.
En algunos casos, los inversores pueden sentirse asustados cuando se revele el alcance total de los pasivos financieros de su empresa. Cuando la cadena británica de librerías Borders entró en liquidación en 2011, se hizo evidente que la empresa estaba expuesta a arrendamientos de largo plazo que multiplicaban los pasivos por varias veces en su hoja de balance general.
¿Que significa todo eso en el mercado de las oficinas? Por lo menos, cualquiera que rente oficinas, entre otros activos, le parecerá que el proceso de contabilidad, en su caso, es mucho más complejo que en el pasado. En una empresa multinacional, por ejemplo, las oficinas suelen alquilarse a nivel país, y toda esa información tendrá que recopilarse más allá de las fronteras, los idiomas y las divisas para incorporarse a las cuentas globales.
Soluciones flexibles
Sin embargo, es probable que el cambio más significativo se vea en la forma en que la introducción de la NIIF 16 cambiará al mercado de oficinas. Existe un consenso general de que las empresas buscarán rentas por periodos más cortos a fin de mantener sus nuevos pasivos en la hoja de balance general al mínimo. Además, algunas rentas de oficinas pueden convertirse en contratos de servicios, como una forma de evitar capitalizar la renta, según el equipo de servicios del ocupante de la inmobiliaria Savills. De acuerdo con Savills: “Las oficinas con servicios y los espacios de trabajo colaborativos podrían recibir un mayor impulso gracias a estos cambios”.
Esta opinión encuentra eco en la consultora inmobiliaria Cushman & Wakefield, en su informe Coworking 2018(5). “Los arrendamientos o licencias de menos de 12 meses pueden excluirse de la NIIF 16, lo que se espera que tenga como resultado un aumento en la demanda de lugares de trabajo flexibles, ya que no será necesario capitalizar el pasivo en la hoja de balance general del ocupante”, señalan los autores del informe.
El meollo del asunto es el ‘derecho de acceso’; quién tiene realmente el control del espacio de trabajo. Las empresas con lugares de trabajo flexibles como Regus están interesadas en el inmueble y en brindar al ocupante un espacio y servicios según la demanda y la disponibilidad, por lo que es poco probable que se considere al arrendamiento como lo estipula la nueva norma contable. Cushman & Wakefield realizó su propia encuesta a los arrendadores británicos(6) y reveló que “un tercio cree que el cambio propuesto en las normas de contabilidad de arrendamiento definitivamente impulsará la demanda de espacios de arrendamiento tradicionales y lugares de trabajo flexible, y los dos tercios restantes afirmaron que es probable que provoque un cambio en la demanda. Ningún encuestado pensó que no tendría un impacto en la demanda a futuro”.
Jonathan Steel, director global de soluciones para ocupantes en BNP Paribas, afirma que la nueva norma es una oportunidad para que las empresas limpien y decidan qué activos deben ser suyos, arrendados tradicionalmente u ocupados como oficinas con servicios rentadas. Entre más flexible sea la solución, el impacto en la hoja de balance general será más pequeño, lo que podría mantener felices tanto a los inversionistas como a los bancos.
Alexander Garrett es un periodista independiente británico que escribe sobre una amplia gama de aspectos de negocios para la prensa del Reino Unido
Fuentes:
(1) https://www.ifrs.org/-/media/project/leases/ifrs/published-documents/ifrs16-effects-analysis.pdf
(2) http://blog.aptitudesoftware.com/multinational-companies-heading-leaseberg-huge-proportions
(3) https://www.pwc.co.uk/assets/pdf/ifrs-16-the-leases-standard-is-changing.pdf
(4) http://old.efrag.org/files/ED%20Leases%202013/Feedback_report_on_loan_
covenants_consultation.pdf
(5) http://www.cushmanwakefield.co.uk/en-gb/research-and-insight/2018/coworking-2018
(6) http://www.cushmanwakefield.co.uk/en-gb/news/2018/01/coworking-report
